Яқинда мижозларимиздан бири қуйидаги вазиятга дуч келди:
Компаниямиз бинони ижарага олган. Ижарага берувчи кредит олиш учун бинонинг бир қисмини банкка гаровга қўя олиши мақсадида шартномадаги ижара майдонини камайтиришимизни сўради. Кейин эса бу қисмни яна бизга ижарага расмийлаштириб беришини айтди. Биз ижара майдонини камайтиришга мажбурмизми?
Бу вазиятда бир нечта савол туғилади:
Ижарага олувчи ижара майдонини камайтиришга рози бўлиши шартми?
Қонунчилик шартномага ўзгартиш киритиш мумкин бўлган бир қатор ҳолатларни белгилайди (Фуқаролик кодексининг 382-моддаси):
тарафларнинг келишувига кўра;
шартнома жиддий равишда бузилганда;
қонунда (вазият жиддий ўзгарганлиги муносабати билан, ФКнинг 383-моддаси) ёки шартномада белгиланган ҳолларда (шартнома мазмуни билан танишиш имконимиз йўқ, шунинг учун қонунчилик қоидалари билан чекланамиз).
Шартномани тарафларнинг келишувига кўра ўзгартириш
Шартномага тарафларнинг келишувига кўра ўзгартиш киритиш вариантини кўриб чиқамиз. Фараз қилайлик, тарафлар шартли 100 кв. метр ўрнига фақат 75 кв. метр ижарага берилиши ҳақида келишиб олдилар.
Дарҳол савол туғилади: қуйидагиларга қандай кафолатлар бор…
кейинчалик тарафлар аввалги ижара майдонини тиклашига ва шартномага тегишли ўзгартишлар киритилишига? Ижарага олувчи ижарага берувчини ижара майдонини дастлабки 100 кв. метргача кўпайтириш учун шартномага ўзгартиш киритишга мажбур қила олмайди.
ижара майдони камайтирилганидан кейин ижарага берувчи ижарага олувчини тарафлар ўртасида амалда шартнома мавжуд бўлмаган қисмдан чиқариб юбормаслигига? Ахир ижарага берувчида ижарага олувчини тарафлар ўртасида шартнома мавжуд бўлмаган бино қисмидан мажбурий чиқариш учун барча қонуний асослар бор.
ижарага берувчи ижара ҳуқуқларидан озод қилинган қисмни учинчи шахсга ижарага бермаслигига?
шартли равишда эртага давлат солиқ хизмати органлари ижарага олувчига текин фойдаланиш учун қўшимча солиқ ҳисобламаслигига ёки ижарага берувчига тушумни яширганлик учун тегишли солиқларни ҳисоблаган ҳолда жарима тарзидаги молиявий санкциялар қўлламаслигига? Тахмин қилишимча, тарафлар ўртасидаги ҳисоб-китоблар давом этади, лекин эҳтимол нақд пул шаклида (ноқонуний равишда).
Шартномани суд тартибида ўзгартириш
Шартнома жиддий равишда бузилганда ва вазият жиддий ўзгарганлиги муносабати билан шартномага ўзгартишлар суд тартибида киритилади. Суд муҳокамасида ижарага берувчи ижарага олувчи ижара шартномасини жиддий бузганлигини ёки шартнома тузилган пайтдаги вазиятга нисбатан вазият жиддий ўзгарганлигини исботлаши керак бўлади.
Шуни таъкидлаш керакки, «бинонинг бир қисмини гаров сифатида бериш зарурати» вазиятнинг жиддий ўзгариши мезонларига жавоб бермайди.
Хулоса: ижарага олувчи шартномадаги ижара майдонини ўзгартиришга рози бўлиши мумкин, аммо бунга мажбур эмас.
Гаровдаги бинони ижарага бериш мумкинми?
Фараз қилайлик, тарафлар барибир шартномага ўзгартиш киритиб, ижара майдонини камайтирдилар. Ижарага берувчи кредит олиш учун ижара ҳуқуқларидан озод бўлган қисмни банкка гаровга (ипотекага) қўя олди ва энди бу қисмни «қайта» ижарага беришни режалаштирмоқда. Шу тариқа иккинчи саволга ўтамиз: гаровдаги мол-мулкни ижарага бериш мумкинми?
Ўзбекистон Республикаси Фуқаролик кодексининг 277-моддасига мувофиқ:
Агар қонун ёки шартномада бошқача тартиб назарда тутилган бўлмаса ва гаровнинг моҳиятидан бошқача тартиб келиб чиқмаса, гаровга қўювчи гаров нарсасини бошқа шахсга беришга, уни ижарага ёки текин фойдаланишга беришга ёхуд уни бошқача тарзда тасарруф этишга фақат гаровга олувчининг розилиги билан ҳақли.
Шу билан бирга, Ўзбекистон Республикасининг «Ипотека тўғрисида»ги Қонуни 27-моддаси муайян шартларга риоя қилинганда бундай имкониятга йўл қўяди:
Агар ипотека тўғрисидаги шартномада ёки қонунда бошқача тартиб назарда тутилмаган бўлса, ипотекага қўювчи ипотекага олувчининг розилигисиз гаровга қўйилган мол-мулкни ижарага беришга, вақтинча текин фойдаланишга беришга ва бошқа шахс билан келишувга кўра унга бу мол-мулкдан чекланган тарзда фойдаланиш ҳуқуқини (сервитутни) беришга қуйидаги шартлар билан ҳақли:
мол-мулк фойдаланишга берилаётган муддат ипотека билан таъминланган мажбурият муддатидан ошмаса;
мол-мулк ўз вазифасига мос мақсадларда фойдаланиш учун берилса.
Банк розилигисиз ижарага бериш шартлари
Гаровдаги (ипотекадаги) бинони ипотекага олувчининг розилигисиз учинчи шахсга ижарага бериш учун қуйидагиларни текшириш керак:
гаров (ипотека) шартномасида ёки қонунда ижарага бериш тақиқланмаганлигини;
режалаштирилаётган ижара муддати ушбу гаров (ипотека) билан таъминланган мажбурият муддатидан ошмаслигини;
бино ўз мақсадли вазифасига мувофиқ ижарага берилаётганлигини.
Ижарани қайта расмийлаштириш хавфлари
Шуни таъкидлаш керакки, гаровга олувчининг (ипотекага олувчининг) гаровдаги мол-мулкни ижарага беришга розилиги бўлмаса, ундирув гаровдаги бинога қаратилганда ижара бекор бўлади.
Бошқа барча ҳолларда, гаров (ипотека) шартномасида ёки қонунда тақиқ бўлмаса, кўриб чиқилаётган мисолда гаровдаги (ипотекадаги) бинони учинчи шахсларга ижарага бериш учун гаровга олувчининг (ипотекага олувчининг) розилигини олиш керак.
Шундай қилиб, кўриб чиқилаётган мисолда ижара майдонини тиклаш имконияти бевосита фойдасига гаров (ипотека) расмийлаштирилган банкнинг розилигига боғлиқ бўлади.
Кўриб чиқилаётган мисолда бу ҳолат ижарага олувчи учун хавфларни анча оширади, чунки у ижарага берувчи ва банк ўртасида тузиладиган гаров (ипотека) шартномасининг мазмунига таъсир қила олмайди. Шунингдек, ижарага олувчи бинони ижарага беришга банкнинг розилиги олинишини кафолатлай олмайди.
Ижарага берилган мол-мулкни гаровга қўйиш мумкинми?
Ижара шартларини ўзгартириш ва кейинчалик тиклашга ҳожат қолдирмаслик учун бошқа масалани кўриб чиқиш ўринли: ижарага берилган мол-мулкни гаровга қўйиш мумкинми?
Қонунчиликда ижарага берувчининг ижарага берилган мол-мулкни гаров нарсаси сифатида бериш ҳуқуқи ҳам, бундай операцияга тўғридан-тўғри тақиқ ҳам алоҳида белгиланмаган.
Фуқаролик кодекси ижарага берувчига ижарага берилган мол-мулкни гаров нарсаси сифатида беришни тақиқламайди.
Ўзбекистон Республикасининг «Гаров тўғрисида»ги ва «Ипотека тўғрисида»ги қонунлари ҳам ижарага берилган мол-мулкни гаровга қабул қилишни тақиқламайди.
Банкни огоҳлантириш ва кредитлаш шартлари
Кўриб чиқилаётган вазиятда ижарага берувчига ижара тарзидаги чеклов мавжудлиги ҳақида банкни ёзма равишда огоҳлантириш мажбурияти юклатилган (Ўзбекистон Республикасининг «Ипотека тўғрисида»ги Қонуни 11-моддаси).
Яна бир муҳим жиҳат бор: кредит беришда банк муассасалари барча эҳтимолий хавфларни ҳисобга олган ҳолда кредит бериш тартибини белгилайдиган ички кредит сиёсатига ҳам амал қилади. Шу сабабли банк эҳтимолий хавфлардан келиб чиқиб, ижара ҳуқуқлари билан чекланган мол-мулкни гаров сифатида қабул қилишни рад этиши мумкин.
Ижарага олувчи бу вазиятга таъсир қила олмайди, чунки айнан ижарага берувчи банк хизматлари бозорини ва турли банкларда гаров таъминоти остида кредит бериш шартларини ўрганиши керак.
Агар сиз бинони ижарага олишни ва уни таъмирлашга маблағ киритишни режалаштираётган бўлсангиз, «Ўзбекистонда ижарага олинган бинони таъмирлашга киритилган маблағларни қандай ҳимоя қилиш мумкин» номли мақоламиз билан танишишни тавсия қиламиз.
Барча мақолалар