Недавно один из наших клиентов столкнулся со следующей ситуацией:
Наша компания арендует помещение. Арендодатель попросил нас уменьшить арендуемую площадь по договору, чтобы он мог предоставить часть помещения в залог банку для получения кредита, а потом заново оформит нам аренду на это помещение. Обязаны ли мы уменьшать арендуемую площадь?
В этой ситуации возникает несколько вопросов:
Обязан ли арендатор соглашаться на уменьшение арендуемой площади?
Можно ли предоставить в залог имущество, переданное в аренду?
Обязан ли арендатор соглашаться на уменьшение арендуемой площади?
Законодательство устанавливает ряд определенных случаев, когда в договор могут быть внесены изменения (статья 382 Гражданского кодекса):
по соглашению сторон;
при существенном нарушении договора;
в случаях, установленных законом (в связи с существенным изменением обстоятельств, статья 383 ГК) или договором (к содержанию договора у нас доступа нет, поэтому ограничимся положениями законодательства).
Изменение договора по соглашению сторон
Рассмотрим вариант внесения изменений в договор по соглашению сторон. Допустим, стороны согласовали, что вместо условных 100 кв. метров в аренду предоставляется только 75 кв. метров.
Сразу возникает вопрос: какие существуют гарантии…
что в последующем стороны восстановят прежнюю арендуемую площадь и в договор будут внесены соответствующие изменения? Арендатор не может обязать арендодателя внести изменения в договор в части увеличения арендуемой площади до первоначальных 100 кв. метров.
что после уменьшения арендуемой площади арендодатель не выселит арендатора с той части помещения, в отношении которой у сторон фактически отсутствует договор? Ведь у арендодателя имеются все законные основания на принудительное выселение арендатора с той части помещения, в отношении которой у сторон отсутствует договор.
что арендодатель не передаст освобожденную от арендных прав часть помещения в аренду третьему лицу?
что условно завтра органы государственной налоговой службы не произведут доначисления налогов в отношении арендатора за безвозмездное пользование или не применят в отношении арендодателя финансовые санкции в виде штрафа за сокрытие выручки с соответствующим начислением налогов. Ведь я смею предположить, что взаиморасчеты между сторонами продолжатся, но скорее всего в наличной форме (незаконно).
Изменение договора в судебном порядке
Внесение изменений в договор при существенном нарушении договора и в связи с существенным изменением обстоятельств производится в судебном порядке. В ходе судебного разбирательства арендодатель должен будет доказать факт существенного нарушения договора аренды арендатором или существенное изменение обстоятельств по сравнению с обстоятельствами, которые существовали в момент заключения договора.
Важно отметить, что «необходимость предоставления части помещения в качестве залога» не отвечает критериям существенного изменения обстоятельств.
Вывод: арендатор может, но не обязан соглашаться на внесение изменений в договор в части размера арендуемой площади.
Можно ли сдать в аренду помещение, находящееся в залоге?
Допустим, что стороны все-таки внесли изменения в договор и уменьшили площадь в арендуемом помещении. Арендодатель смог предоставить свободную от арендных прав часть помещения в залог (ипотеку) банку для получения кредита и теперь планирует передать эту часть помещения «обратно» в аренду. Так мы переходим ко второму вопросу: можно ли передать в аренду имущество, находящееся под залогом?
В соответствии со статьёй 277 Гражданского кодекса Республики Узбекистан:
Если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.
Одновременно с этим статья 27 Закона Республики Узбекистан «Об ипотеке» допускает такую возможность при соблюдении определённых условий:
Если иное не предусмотрено договором об ипотеке или законом, ипотекодатель вправе без согласия ипотекодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условиях, что:
срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства;
имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества.
Условия аренды без согласия банка
Чтобы передать помещение, находящееся в залоге (ипотеке), в аренду третьему лицу без согласия ипотекодержателя, необходимо проверить:
отсутствие запрета на предоставление в аренду в договоре залога (ипотеки) или в законе;
срок планируемой аренды не превышает срока обязательства, которое обеспечено таким залогом (ипотекой);
помещение предоставляется в аренду по своему целевому назначению.
Риски повторного оформления аренды
Важно отметить, что в случае отсутствия согласия залогодержателя (ипотекодержателя) на предоставление заложенного имущества в аренду, аренда прекращается при обращении взыскания на заложенное помещение.
Во всех остальных случаях, при отсутствии запрета в договоре залога (ипотеки) или в законе, в рассматриваемом примере необходимо заручиться согласием залогодержателя (ипотекодержателя) на предоставление помещения, находящегося в залоге (ипотеке) в аренду третьим лицам.
Таким образом, возможность восстановления арендуемой площади в рассматриваемом примере будет напрямую зависеть от согласия банка, в пользу которого уже совершен залог (ипотека).
В рассматриваемом примере данное обстоятельство значительно увеличивает риски для арендатора, поскольку арендатор не может повлиять на содержание договора залога (ипотеки), заключаемого между арендодателем и банком. Равно как арендатор не может гарантировать получение согласия банка на предоставление помещения в аренду.
Можно ли предоставить в залог имущество, уже переданное в аренду?
Чтобы избежать изменения и последующего восстановления условий аренды, резонно рассмотреть другой вопрос: можно ли предоставить в залог имущество, уже переданное в аренду?
Прямого права арендодателя предоставлять в качестве предмета залога имущество, уже переданное в аренду, равно как прямого запрета на такую операцию, законодательством не установлено.
Гражданский кодекс не устанавливает для арендодателя запрет на предоставление уже переданного в аренду имущества в качестве предмета залога.
Законы Республики Узбекистан «О залоге» и «Об ипотеке» также не устанавливают запрета на принятие в залог имущества, уже переданного в аренду.
Уведомление банка и условия кредитования
В рассматриваемой ситуации на арендодателя возложена обязанность письменно предупредить банк о наличии обременения в виде аренды (статья 11 Закона Республики Узбекистан «Об ипотеке»).
Также есть важный момент, связанный с тем, что при выдаче кредита банковские учреждения руководствуются также внутренней кредитной политикой, которая регламентирует порядок выдачи кредита с учетом всех возможных рисков. Поэтому не исключено, что именно банк исходя из возможных рисков может отказать в принятии в качестве залога имущество, обремененное правами аренды.
Арендатор на данную ситуацию повлиять не может, потому что именно арендодатель должен исследовать рынок банковских услуг и условия предоставления кредита под обеспечение в виде залога разными банками.
Если вы только планируете арендовать помещение и вложиться в его ремонт, советуем ознакомиться с нашей статьёй «Как защитить вложения в ремонт арендованного помещения в Узбекистане».
Все статьи