«Жойни ижарага олиб, уни таъмирлашга бир неча миллиард сарфладим. Аммо маълум бўлишича, ижарага берувчи исталган вақтда мен билан ижара шартномасини бекор қилиши мумкин экан ва мен киритган маблағларимни йўқотиш хавфи остида қоляпман».
Айнан шу ҳолатни Ўзбекистон тадбиркорларидан бири давлат органлари вакиллари билан учрашувда тилга олди. Бу бизнес юритишдаги катта бир муаммони кўрсатади: бугун ҳам бизнесни очиш ва ривожлантириш учун молиявий имкониятга эга, аммо, афсуски, бизнес юритишнинг юридик жиҳатларини етарлича билмайдиган тадбиркорлар бор.
Юридик жиҳатларни билиш деганда, мен барча тадбиркорларни ўз соҳасида юрист бўлишга, ўз ва турдош соҳалардаги барча қонунлар ҳамда қонуности ҳужжатларни билишга ёки шартномага нимани ва қандай ёзишни билишга чақирмаяпман.
Бу ўринда бизнес юритишнинг юридик жиҳатларидан хабардор бўлиш деганда, тадбиркорнинг бизнеснинг ҳуқуқий томони ва юридик хавфсизлиги ҳақида қайғуриш масъулиятини ҳамда қуйидаги имкониятлардан фойдаланишини назарда тутяпман:
штатга юрист олиш,
бир марталик лойиҳа доирасида юристларга мурожаат қилиш,
аутсорсинг асосида ташқи юридик хизмат кўрсатилишини таъминлаш,
энг сўнгги чора сифатида сунъий интеллектга мурожаат қилиш (фақат жуда зарур ҳолатда, бошқа барча имкониятлар мавжуд бўлмаганда).
Кўриб чиқилаётган ҳолат нима сабабдан юзага келган.
Йирик бизнесни ташкил этиш учун нотураржойларни узоқ муддатга ижарага олишда энг кўп учрайдиган ҳолат — объектни режалаштирилган мақсадда фойдаланишга яроқли ҳолга келтириш бўйича таъмирлаш ишлари даври учун «ижара таътиллари»га эҳтиёж туғилишидир.
Масалан:
Компания умумий овқатланиш шохобчаси (ресторан ёки кафе — бу ерда фарқи йўқ) очишни режалаштиряпти. Бундай лойиҳанинг бренд мезонлари (муайян ранглар, бренднинг фарқловчи белгиларини жойлаштириш ва ҳоказо) ҳамда соҳа талаблари (ошхона ҳудуди, масаллиқлар ва тайёр маҳсулотларни сақлаш, таомларни тақдим этиш ҳудудлари, ёнғин хавфсизлигига оид муайян талаблар ва бошқалар) билан боғлиқ ўзига хос хусусиятлари бор. Барча талабларга мос келадиган тайёр жойга дарҳол кўчиб кириш эҳтимоли камлиги аён. Таъмирлаш ишлари учун ижарага олувчига 3 ойдан 6 ойгача вақт керак бўлиши мумкин. Кўпинча шундай бўладики, ижарага олувчи мазкур шохобчадан ҳали даромад олмаётгани учун ижара ҳақини тўлиқ тўлай олмайди. Ижарага берувчи эса 3-6 ойлик ижара ҳақидан маҳрум бўлишни ҳам, ижара тўловлари бўйича солиқ тўлашни ҳам истамайди. Одатда бундай ҳолатда тадбиркорлар ўртача бир суммага келишадилар, ижара шартномасини тузмасдан нақд пулда ҳисоб-китоб қиладилар. Ижарага олувчи таъмирлаш ишларини бошлайди, шартномани эса барча таъмирлаш ишлари тугаб, объект фойдаланишга тайёр бўлгандан кейингина тузишни режалаштирадилар.
Бундай муносабатларни расмийлаштириш усули нимаси билан хавфли:
Ижарага олувчи таъмирлаш ишларини ўзи бажарганини ва уларни ижарага олинган мол-мулкдан ажратиб олиб бўлмайдиган яхшилашлар деб баҳолаш мумкинлигини исботлаш ҳуқуқидан маҳрум бўлади. Бундай яхшилашлар қийматини шартнома муддатидан олдин бекор қилинганда талаб қилиш мумкин.
Агар ижара шартномаси ишлар тугаганидан кейин тузилса, жойни ижарага топшириш-қабул қилиш далолатномасида объект ижарага олувчига таъмирланган, фойдаланишга тайёр ҳолда топширилгани қайд этилади. Яъни ҳужжатларга кўра, жойни ижарага берувчи тайёрлаган ва мақсадли фойдаланишга яроқли ҳолга келтирган бўлади.
Таъмирлаш харажатларини айнан ўзи қилганини ижарага олувчининг исботлаши эҳтимоли жуда паст, буни исботлаш эса кўп меҳнат талаб қилади.
Ижарага берувчи ишларнинг исталган босқичида таъмирлашга тўсқинлик қилиши, жойга киришга йўл қўймаслиги, таъмирлаш учун зарур коммунал хизматлар ҳақини тўламаслиги мумкин. У қурилиш материалларининг бут сақланиши ва майдондаги хавфсизлик учун жавобгар бўлмайди. Энг кескин ва хавфли ҳолатда эса ижара шартномасини тузишдан бош тортиши мумкин.
Чунки ижарага берувчининг ижарага олувчи олдида ҳеч қандай мажбурияти мавжуд эмас.
Тарафларнинг ёзма дастлабки келишувлари, ҳеч бўлмаганда дастлабки шартнома ҳам, жойни таъмирлаш ишлари учун ижарага олувчига топширилганини тасдиқловчи далил ҳам йўқ.
Ижара шартномасини таъмирлаш ишлари тугаганидан кейин тузиш орқали ижарага олувчи амалда шартнома қоидаларини келишишда барча муҳим шартларни белгилаш имконини ижарага берувчига бериб қўяди.
Ижарага олувчи олдиндан ноилож ҳолатда қолади ва шартнома тузишдан воз кеча олмайди. Акс ҳолда, таъмирлашга аллақачон сарфланган маблағлар туфайли катта молиявий йўқотишларга учраши мумкин.
Шунинг учун ижарага олувчи, одатда, ижарага берувчи белгилаб берган шартлар асосида шартнома тузишга мажбур бўлади.
Нотураржойларни узоқ муддатга ижарага олиш шартномасини тузишда бундай муаммоларни қандай олдини олиш мумкин.
Биринчи «қоп цемент» олиб кирилишидан олдин ижара шартномасини тузиш ва унда қуйидагиларни алоҳида белгилаш:
шартнома кучга кирадиган сана;
ижара муддати бошланадиган сана.
Булар турли ҳодисалар ҳамда тарафларнинг турлича ҳуқуқ ва мажбуриятлари билан боғлиқ бўлган алоҳида саналар бўлади.
Масалан,
шартнома 1 майда тузилади,
у давлат солиқ хизмати органларида ҳисобга қўйилиб, ваколатли органларда давлат рўйхатидан ўтказилгандан кейин, келишилган муддат ичида, масалан, ижара шартномаси тузилганидан сўнг 3 (уч) иш кунидан кечиктирмай кучга киради,
ижара бошланадиган сана эса 3 (уч) ойдан кейин, яъни 1 августдан белгиланади.
Мазкур шартномани давлат солиқ хизмати органларида (e-ijara) ҳисобга қўйишда шартнома тузилган сана ва ижара бошланадиган санани алоҳида кўрсатишнинг техник имконияти мавжуд.
Бундай ҳолда ижара тўловлари ижара бошланадиган санадан ҳисобланади.
Ижарага олувчи амалга оширадиган таъмирлаш ишлари бўйича тарафларнинг ҳуқуқ ва мажбуриятларини белгилаш.
Шартнома тузилган сана билан ижара бошланиши ўртасидаги вақт айнан ижарага олувчи объектни кейинчалик мақсадли фойдаланишга яроқли ҳолга келтириш учун тайёргарлик ишларини амалга оширишига, яъни ижарага олувчи томонидан ажратиб олиб бўлмайдиган яхшилашлар қонуний асосда бажарилишига мўлжалланган.
Ижарага олувчи амалга оширадиган ажратиб олиб бўлмайдиган яхшилашларнинг ўзини батафсил тартибга солиш.
Муайян таъмирлаш ишларини белгиланган қийматда бажариш учун ижарага берувчининг ёзма розилигини албатта олиш ва бундай яхшилашлар қийматини қоплаш тартибини белгилаш.
Муҳим: шартнома муддатидан олдин бекор қилинишига олиб келадиган ҳолатлар юзага келганда, қилинган харажатларни исботлаш мажбурияти ижарага олувчининг зиммасида бўлади. Демак, ижарага олувчи ишларнинг бажарилганини, уларнинг қийматини ва қилинган харажатларни ҳужжатлар билан тасдиқлаши керак.
Тарафлар қилинган харажатларни ижара тўловлари ҳисобига ўтказишга келишган тақдирда ҳам, бажарилган ишлар ва харажатларни ҳужжатлар билан тасдиқлаш мажбурияти ижарага олувчининг зиммасига юкланади.
Нотураржой ижара шартномасини бекор қилиш оқибатларини тартибга солиш.
Шартнома бекор қилиниши натижасида йўқотишлар хавфи юқори бўлган бундай шартномаларда уни муддатидан олдин бекор қилишнинг фақат иккита ҳолатини назарда тутиш энг мақбул йўл бўлади:
тарафларнинг келишувига кўра (бу шартномани бекор қилишга ҳар икки тарафнинг тайёрлиги ва розилигини англатади; алоҳида ёзма келишув билан расмийлаштирилади ва бундай бекор қилишнинг барча оқибатларини тартибга солади),
тарафлардан бири шартномани жиддий бузганда суд қарорига кўра.
Шартномада ундан бир томонлама воз кечишга ҳам, уни бир томонлама муддатидан олдин бекор қилишга ҳам йўл қўйилмаслигини алоҳида кўрсатиш керак.
Ушбу мақолада узоқ муддатли ижара шартномаларини тузиш бўйича умумий тавсиялар берилган. Ҳар бир вазият ўзига хос бўлиб, режалаштирилаётган битимнинг барча ҳолатларини корхонанинг юридик хизмати ёки жалб этилган юристлар томонидан батафсил таҳлил қилишни талаб этади.
Барча мақолалар