«Я взял помещение в аренду, сделал в нем ремонт на несколько миллиардов, но оказываются я рискую тем, что арендодатель может в любое время расторгнуть со мной договор аренды и я рискую потерять свои вложения».
Именно этот кейс этот был озвучен одним из предпринимателей Узбекистана на встрече с представителями государственных органов Узбекистана, что указывает на одну большую проблему в ведении бизнеса, которая заключается в том, что на сегодняшний день все еще присутствуют предприниматели, которые имеют финансовые возможности на открытие и развитие бизнеса, но, к сожалению, не имеют юридической подкованности в ведении бизнеса.
Причем под юридической подкованностью я не призываю всех предпринимателей быть юристами в своей области, знать все законы и подзаконные акты своей и смежных отраслей, не призываю знать как и что писать в договоре.
Под юридической подкованностью в ведении бизнеса в данном контексте я имею в виду определённую ответственность предпринимателя позаботиться о юридической стороне, о юридической безопасности ведения бизнеса и использовать такие опции как:
нанять юриста в штат,
обратиться к юристам в рамках разового проекта,
обеспечить себе внешнее юридическое сопровождение на базе аутсорса,
на крайний случай обратиться к ИИ (ну прям в очень крайнем случае, когда все остальные опции окажутся недоступны).
Почему возникла такая ситуация в рассматриваемом кейсе.
Наиболее частая ситуация при долгосрочной аренде нежилых помещений под организацию большого бизнеса – это необходимость так называемых «арендных каникул» на время проведения ремонтных работ по приведению объекта в состояние пригодное для его дальнейшего планируемого целевого использования.
К примеру:
Компания планирует организовать точку общепита (ресторан, кафе не важно), то есть такой проект, который имеет свою специфику, обусловленную критериями бренда (определенная цветовая гамма, размещение отличительных знаков бренда и так далее) и требованиями данной отрасли (размещение кухонной зоны, зоны хранения ингредиентов и готовой продукции, зоны подачи, определенных требований пожарной безопасности и так далее). То есть очевидно, что вариант заехать в готовое помещение, которое будет отвечать всем запрашиваемым критериям маловероятно. Для проведения ремонтных работ у арендатора может уйти от 3 до 6 месяцев. Как и бывает часто, арендатор при отсутствии финансовых поступлений от данной точки не в состоянии проводить арендные платежи в полном объеме, арендодатель в свою очередь не желает нести финансовые потери в виде арендной платы за 3-6 месяцев и одновременно не желает уплачивает налоги с арендных платежей. Как правило в данном случае предприниматели договариваются на какую-то среднюю сумму, взаиморасчеты ведут наличкой без заключения договора аренды, арендатор начинает проведение ремонтных работ, а сам договор планируют заключить уже по факту завершения всех ремонтных работ и готовности объекта к эксплуатации.
Чем опасна данная конструкция:
Арендатор лишается права доказать, что ремонтные работы проведены им и что их можно расценить как неотделимые улучшения нанятого имущества, стоимость которых можно затребовать при досрочном расторжении договора.
По факту если договор аренды заключается после завершения работ, то в акте приема-передачи помещения в аренду объект будет передан арендатору уже с проведёнными ремонтными работами, как готовый к эксплуатации, то есть по документам это арендодатель подготовил помещение и привел его в надлежащее состояние пригодное для целевого использования.
Шансы арендатора доказать, что затраты на проведение ремонта проведены им очень низки и трудозатратны.
Арендодатель на любом этапе выполнения работ может ставить препятствия в выполнении ремонтных работ, не предоставлять доступ в помещение, не производить оплату коммунальных услуг необходимых для ведения ремонтных работ, не отвечает за сохранность строительных материалов и безопасность на площадке, как самый крайний и наиболее опасный случай, арендодатель может уклониться от заключения договора аренды.
Потому что арендодатель не связан никакими обязательствами перед арендатором.
Отсутствуют письменные предварительные договоренности сторон, отсутствует хотя бы предварительный договор, отсутствует доказательство передачи помещения арендатору для проведения ремонтных работ.
При заключении договора аренды после завершения ремонтных работ арендатор фактически передает арендодателю права контролировать все существенные условия при согласовании положений договора.
Арендатор находится в заведомо безвыходном положении и не может отказаться от заключения договора, поскольку рискует понести существенные финансовые потери в виде уже понесенных затрат на ремонтные работы.
Поэтому как правило арендатор вынужден заключать договор на условиях, которые ему будут продиктованы арендодателем.
Как избежать таких проблем при заключении договора долгосрочной аренды нежилых помещений.
Заключить договор аренды до того, как будет завезен первый «мешок цемента» и установить в договоре отдельно:
дату вступления договора в силу;
дату начала срока действия аренды.
Это будут разные даты, которые обусловлены разными событиями и разным набором прав и обязанностей сторон.
Например,
договор заключается 1 мая,
вступает в силу после его постановки на учет в органах государственной налоговой службы и государственной регистрации договора в уполномоченных органах в пределах согласованного срока, например не позднее 3 (трех) рабочих дней после заключения договора аренды,
дата начала аренды установлен спустя 3 (три) месяца, то есть с 01 августа.
При постановке данного договора на учет в органах государственной налоговой службы (e-ijara) есть техническая опция установить разные даты для заключения договора аренды и начала аренды.
Начисления арендных платежей в данном случае будет производиться начиная с даты начала аренды.
Закрепить права и обязанности сторон относительно производимых арендатором ремонтных работ.
Временной разрыв между датой заключения договора и началом аренды предусмотрен именно для осуществления арендатором подготовительных действий по приведению объекта аренды в состояние пригодное для дальнейшего целевого использования, то есть выполнение арендатором неотделимых улучшений на правовых основаниях.
Регламентировать непосредственно неотделимые улучшения, произведенные арендатором.
Обязательно заручиться письменным согласием арендодателя на выполнение конкретных ремонтных работ на установленную стоимость и регламентировать порядок возмещения стоимости таких улучшений.
Важно: в случае наступления событий, влекущих за собой досрочное расторжение договора, бремя доказывания произведенных расходов будет лежать на арендаторе, а это значит, что арендатор должен будет документально подтвердить выполнение работ, их стоимость и произведённые расходы.
Аналогичное обязательство по документальному подтверждению произведенных работ и затрат возложено на арендатора и в случае, когда стороны придут к соглашению зачесть произведенные расходы в счет арендных платежей.
Регламентировать последствия расторжения договора аренды нежилого помещения.
В подобного рода договорах, где высок риск потерь от расторжения договора наиболее оптимальным вариантом предусмотреть только два случая досрочного расторжения договора:
по соглашению сторон (подразумевает взаимную готовность и согласие на расторжение договора, оформляется письменно в виде отдельного соглашения и регламентирует все последствия такого расторжения),
по решению суда при существенном нарушении договора одной из сторон.
Необходимо отдельно указать в договоре, что односторонний отказ от договора, равно как досрочное одностороннее расторжение договора, не допускается.
В данной статье представлены общие рекомендации по заключению договоров долгосрочной аренды. Каждая ситуация индивидуальна и нуждается в более детальном анализе всех обстоятельств планируемой сделки юридической службой предприятия или нанятыми юристами.
Все статьи